Modernisierungsmieterhöhung nur bei nachhaltiger Endenergieeinsparung?

Der Fall: Der Kläger mietete seit 2000 eine Wohnung im Mehrfamilienhaus der Beklagten. 2016 kündigte die Beklagte eine Modernisierung der Heizungsanlage an, die den Austausch des Niedertemperaturkessels gegen einen Gas-Brennwertkessel sowie einen hydraulischen Abgleich beinhaltete. Im Anschluss erhöhte die Beklagte die monatliche Miete um 20 € aufgrund der durchgeführten Modernisierungsmaßnahme. Der Kläger focht die Mieterhöhung an und verlangte die Rückzahlung zu viel gezahlter Miete sowie die Feststellung der Unwirksamkeit der Mieterhöhung, da die energetische Modernisierung seiner Ansicht nach keine nachhaltige Einsparung von Endenergie erzielt habe.

Die Entscheidung: Das Landgericht Bremen hatte in seiner Entscheidung ausgeführt, dass die Modernisierungsmaßnahme, hier der Austausch der Heizungsanlage und der hydraulische Abgleich, keine nachhaltige Einsparung von Endenergie bewirkt habe und dem Vermieter die Mieterhöhung folglich nicht zustünde. Es hatte dies damit begründet, dass aus den Verbrauchswerten der Jahre vor und nach der Maßnahme keine eindeutige Reduktion des Energieverbrauchs abzuleiten sei. Nach Auffassung des Landgerichts Bremen seien daher die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB i.V.m. § 555b Nr. 1 BGB, die eine Einsparung von Endenergie voraussetze, nicht erfüllt. Der BGH widersprach dieser Argumentation entschieden. Er stellte klar, dass es für die Feststellung einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB (energetische Modernisierung) nicht darauf ankommt, ob eine tatsächliche Einsparung von Endenergie bereits nachgewiesen werden kann. Entscheidend sei vielmehr, ob eine nachhaltige Einsparung von Endenergie durch die bauliche Maßnahme zu erwarten sei. Der BGH betonte, dass eine Mieterhöhung bereits dann zulässig sei, wenn zum Zeitpunkt der Mieterhöhungserklärung eine dauerhafte Einsparung von Endenergie erwartet werden kann, auch wenn diese Einsparung noch nicht endgültig nachgewiesen wurde. Der BGH stellte klar, dass der tatsächliche Verbrauch nicht der (alleinige) Maßstab für die Beurteilung einer nachhaltigen Endenergieeinsparung ist.

Kommentar: Das Urteil des BGH stellt den richtigen Ansatz dar, indem es anerkennt, dass für eine Mieterhöhung nach einer energetischen Modernisierung nicht der tatsächliche Energieverbrauch, sondern die erwartete nachhaltige Einsparung von Endenergie entscheidend ist. Dies ist besonders wichtig für Eigentümer, die ihre Investitionsentscheidungen auf Energieeinsparprognosen von Energieberatern stützen. Zudem wird berücksichtigt, dass die tatsächliche Einsparung von Endenergie vom Verbrauchsverhalten abhängt. Das Urteil ist begrüßenswert, da es den Eigentümern ermöglicht, sich auf prognostizierte Einsparungen zu stützen, ohne den bürokratischen Aufwand für Nachmessungen der tatsächlichen Einsparungen nach der Modernisierung. So kann die Mieterhöhung zeitnah auf Basis der erwarteten Einsparungen erfolgen, was die Planung und Durchführung der Modernisierungsmaßnahme für Eigentümer erleichtert.