Vergleichsangebote bei Erhaltungsmaßnahmen: Keine starre Drei-Angebote-Regel

Der Fall: In einer GdWE beschlossen die Wohnungseigentümer mehrere Erhaltungsmaßnahmen an einzelnen Gebäuden. Im Mittelpunkt standen dabei Fensterarbeiten (Austausch mehrerer Fenster) mit Gesamtkosten von 7.030,52 €. Daneben wurden weitere Erhaltungsmaßnahmen (Vordachverglasung und Malerarbeiten) mit einem Gesamtvolumen von 2.709,61 € beschlossen. Sämtliche Maßnahmen wurden jeweils auf Grundlage nur eines Angebots an Unternehmen vergeben, die bereits seit Jahren für die GdWE tätig waren und als „bekannt und bewährt“ galten. Vergleichsangebote wurden nicht eingeholt. Ein Wohnungseigentümer focht die Beschlüsse an. Er rügte, dass es an einer ausreichenden Tatsachengrundlage fehle, da keine Vergleichsangebote vorlagen. Bei Maßnahmen dieser Größenordnung sei dies zwingend erforderlich. Während das Amtsgericht die Klage vollständig abwies, erklärte das Berufungsgericht einen Teil der Beschlüsse – insbesondere die Fenstermaßnahme – für unwirksam. Gegen diese Entscheidung legten beide Parteien Revision zum Bundesgerichtshof (BGH) ein.

Die Entscheidung: Der BGH hebt die Vorentscheidung teilweise auf und stellt klar, dass die fehlende Einholung von Vergleichsangeboten keinen Verstoß gegen ordnungsmäßige Verwaltung darstellt. Maßgeblich ist vielmehr, dass die Wohnungseigentümer ihre Entscheidung auf einer ausreichenden Tatsachengrundlage treffen. Zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung gehört auch die ordnungsgemäße Vorbereitung von Beschlüssen, diese verlangt jedoch keine schematische Einholung mehrerer Angebote. Dies gilt auch dann, wenn eine bestimmte sog. Bagatellgrenze (Kostengrenze für Kleinreparaturen) überschritten ist. Eine solche starre Betrachtung würde der Vielfalt möglicher Erhaltungsmaßnahmen nicht gerecht und das Ermessen der Wohnungseigentümer unzulässig einschränken. Entscheidend ist – wie so häufig im Wohnungseigentumsrecht- eine Einzelfallbetrachtung. Ob die Beschlussfassung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, hängt davon ab, ob die vorhandenen Informationen aus der Sicht eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers ausreichen, um eine sachgerechte Entscheidung zu treffen. Dabei sind insbesondere Art, Umfang und Komplexität der Maßnahme, deren Dringlichkeit sowie die konkreten Umstände des Marktes – etwa die Verfügbarkeit geeigneter Handwerksbetriebe – zu berücksichtigen.

Gleichwohl: Ein Beschluss kann trotz fehlender Vergleichsangebote gegen ordnungsmäßige Verwaltung verstoßen, wenn das zugrunde liegende Angebot objektiv ungeeignet oder überteuert ist. Dabei handelt es sich jedoch um einen eigenständigen Beschlussmangel, den der anfechtende Wohnungseigentümer innerhalb der Anfechtungsfrist darlegen und gegebenenfalls beweisen muss. Der BGH erklärt die vorliegend gefassten Beschlüsse für wirksam. Die Vergabe auf Grundlage eines einzigen Angebots war zulässig, da es sich um eine Standardmaßnahme handelte, ein bewährtes Unternehmen beauftragt wurde und keine Anhaltspunkte für Überteuerung oder Ungeeignetheit bestanden.

Kommentar: Die Entscheidung ist ausdrücklich zu begrüßen und macht das Wohnungseigentumsrecht deutlich praxisgerechter. Der BGH verabschiedet sich von der oft rein formalen „Drei-Angebote-Regel“ und stellt klar, dass es auf eine sachgerechte Entscheidung im Einzelfall ankommt. Für Verwalter und GdWE bedeutet das eine spürbare Entlastung: Ein erheblicher bürokratischer Aufwand entfällt, sowohl in den Verwaltungen als auch bei Handwerksbetrieben, die bislang häufig Angebote ohne echte Zuschlagschance erstellen mussten. Zugleich reagiert der BGH auf die Realität des Handwerkermangels, in der mehrere vergleichbare Angebote oft schlicht nicht verfügbar sind. Für Eigentümer schafft das mehr Flexibilität, ohne den Grundsatz wirtschaftlichen Handelns aufzugeben. Einziger Wermutstropfen: Zahlreiche Lehrbücher und Kommentare werden nun angepasst werden müssen.

(Urteil: BGH, Urteil vom 27. März 2026 – V ZR 7/25)