Steckersolaranlagen als bauliche Veränderung

Ja. So urteilte der BGH am 18. Juli 2025 (V ZR 29/24). Steckersolargeräte stellen auch dann eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums nach § 20 Abs. 1 WEG dar, wenn sie ohne Substanzeingriff installiert werden, aber dauerhaft das optische Erscheinungsbild der Wohnungseigentumsanlage wesentlich verändern.

Zudem legten die BGH-Richter fest, dass bei Beseitigungsansprüchen nach § 1004 BGB immer das Recht zum Zeitpunkt des Abschlusses der baulichen Veränderung angewandt werden muss.

Der Fall: Im Jahr 2004 wurde ein Wohnungseigentümer durch gerichtlichen Beschluss verpflichtet, seine am Balkon zum Hof befestigte Solaranlage zu entfernen. Dieser Verpflichtung kam er nicht nach. Die Solaranlage besteht aus neun Solarplatten und hebt sich deutlich von der Gestaltung der anderen Balkone ab. Zudem ist sie spätestens nach einer Beschneidung der Hofbepflanzung deutlich sichtbar. Im Jahr 2022 verlangte nun die Gemeinschaft im Klageweg, dass der Eigentümer die Sonnenkollektoren so zurückbaut, dass sie von außen nicht mehr sichtbar sind.

Die BGH-Richter gaben dem Rückbauanspruch der Gemeinschaft aus § 1004 BGB statt. Zunächst stellten sie fest, dass die Klage zulässig sei. Zudem stellte der BGH klar, dass die Entscheidung, welches Recht anzuwenden sei, davon abhänge, wann die bauliche Veränderung abgeschlossen wurde. Denn zu diesem Zeitpunkt entstehe auch der Beseitigungsanspruch. Der Zeitpunkt des Rückschnitts der Hofpflanzen spiele hingegen keine Rolle.

Nach neuem Recht handle es sich bei der Aufstellung einer Solaranlage auf dem Balkon um eine bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG. Nach Ansicht der BGH-Richter sei hierfür ein Substanzeingriff nicht zwingend erforderlich, wenn durch die bauliche Veränderung das optische Erscheinungsbild der Wohnungseigentumsanlage dauerhaft wesentlich verändert werde. Dies sei bei der Solaranlage schon wegen ihrer Größe gegeben. Insoweit spiele es keine Rolle, ob die Anlage fest mit der Brüstung verbunden sei oder nur auf dem Balkon aufstehe. Da ein Gestattungsbeschluss fehle, sei die bauliche Veränderung unzulässig.

Nach altem Recht hätte die bauliche Veränderung nach § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG aF die Zustimmung aller über das in § 14 Abs. 1WEG aF hinausgehende Maß Beeinträchtigten benötigt. Abzuzielen ist hier auf den Zeitpunkt der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung. Die am 17. Oktober 2024 eingeführte Privilegierung von Steckersolargeräten wäre hier daher unerheblich. Schon aufgrund der Größe der Solaranlage sei von einer erheblichen Beeinträchtigung des optischen Gesamteindrucks auszugehen, so dass die Zustimmung von allen Eigentümern erforderlich gewesen wäre. Ein Gestattungsanspruch nach § 22 Abs. 1 WEG aF, der im Wege von § 242 BGB dem Beseitigungsanspruch entgegengehalten hätte werden können, lag also nicht vor. Die Errichtung der Solaranlage wäre also auch nach altem Recht unzulässig gewesen.